Eigenmietwert-Abschaffung 2029: Was du 2026 noch nutzen kannst

Stand Mai 2026. Reviewed von Martin Seeland, Jurist mit zwei juristischen Staatsexamen und Big-Four-Manager-Erfahrung im internationalen Steuerrecht.

Das Wichtigste in Kürze

• Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,73 Prozent Ja angenommen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt.
• Mit der Reform fallen drei Dinge gleichzeitig weg: Eigenmietwert auf Erst- und Zweitwohnsitz, Schuldzinsenabzug für selbstgenutzte Liegenschaften, Unterhaltskostenabzug bei selbstgenutzten Eigenheimen.
• Hauptprofiteure: schuldenfrei wohnende Eigentümer, Pensionierte ohne Hypothek. Hauptverlierer: Käufer mit hoher Belehnung, Eigentümer mit grossem Sanierungsbedarf, indirekt alle Mieter.
• Ersterwerber bekommen einen befristeten Abzug von 10'000 CHF (verheiratet) bzw. 5'000 CHF (alleinstehend), der über 10 Jahre linear auf null sinkt.
• Die Handlungsperiode ist 2026 bis 31. Dezember 2028: Renovationen vorziehen, Schuldzinsen ausschöpfen, Säule 3a maximieren.

1. Politische Chronologie: Vom Parlament zur Urne

Die Geschichte beginnt 2017 mit der Parlamentarischen Initiative 17.400 der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats (WAK-S). Sie forderte einen vollständigen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, also die Abschaffung des Eigenmietwerts gepaart mit dem weitgehenden Wegfall der Schuldzinsen- und Unterhaltskostenabzüge auf selbstgenutzten Liegenschaften. Der Bundesrat befürwortete den vollständigen Systemwechsel im August 2021.

Der Ständerat stimmte erstmals am 21. September 2021 zu, der Nationalrat am 14. Juni 2023. Die letzte Differenz war die Frage, ob auch Zweitliegenschaften einbezogen werden. Im November 2024 einigte sich die WAK-S in der Differenzbereinigung auf den vollständigen Einbezug der Zweitwohnungen, gekoppelt an die Bedingung, dass das Gesetz nur zusammen mit einem Bundesbeschluss über eine besondere kantonale Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften in Kraft tritt. Die Schlussabstimmung im Parlament fand am 20. Dezember 2024 statt.

Da die kantonale Objektsteuer auf Zweitliegenschaften eine Verfassungsänderung erfordert, war das obligatorische Referendum nötig. Das Stimmvolk entschied am 28. September 2025:

Mit Beschluss vom 1. April 2026 hat der Bundesrat den Inkrafttretens-Termin festgelegt: 1. Januar 2029. Die Gebirgskantone hatten eine Verschiebung auf 2030 gefordert, der Nationalrat tendenziell 2028. Die Konferenz der kantonalen Finanzdirektoren empfahl mehrheitlich 2029, und dieser Empfehlung folgte der Bundesrat.

2. Was abgeschafft wird

Eigenmietwert auf Erst- und Zweitwohnsitz

Bisher mussten Eigentümerinnen und Eigentümer selbstgenutzter Liegenschaften einen fiktiven Mietertrag (Eigenmietwert) als steuerpflichtiges Einkommen deklarieren. Er beträgt mindestens 60 Prozent der marktüblichen Miete und variiert kantonal stark in Berechnungsbasis und Satz. Beispiele für die bisherige Praxis (gilt noch bis Ende 2028):

Ab dem Steuerjahr 2029 entfällt der Eigenmietwert auf allen selbstgenutzten Liegenschaften, also auf Hauptwohnsitz und auf Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung gleichermassen.

Schuldzinsenabzug für selbstgenutztes Wohneigentum

Bisher war der vollständige Abzug privater Schuldzinsen, insbesondere Hypothekarzinsen, vom steuerbaren Einkommen möglich. Mit der Reform entfällt dieser Abzug ab 2029 für Eigentümer ohne vermietetes Immobilienvermögen vollständig. Wer nur ein selbstgenutztes Eigenheim besitzt, kann Hypothekarzinsen ab 2029 steuerlich nicht mehr geltend machen.

Unterhaltskostenabzug auf selbstgenutzter Liegenschaft

Werterhaltende Unterhaltskosten wie Reparaturen, Renovationen oder Energiesparmassnahmen waren bisher vom steuerbaren Einkommen abziehbar, entweder effektiv oder per Pauschalabzug von 10 oder 20 Prozent des Eigenmietwerts. Auf Bundesebene fällt dieser Abzug ab 2029 vollständig weg. Eine Ausnahme bleiben Aufwendungen für denkmalpflegerische Arbeiten, die auf Bundesebene weiterhin abzugsfähig sind.

3. Was bleibt: Die neue Rechtslage ab 2029

Vermietete Liegenschaften: keine Änderung

Wer vermietete oder verpachtete Liegenschaften besitzt, kann Schuldzinsen weiterhin nach der quotal-restriktiven Methode anteilig geltend machen. Der abzugsfähige Anteil berechnet sich proportional nach dem Verhältnis des Werts der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen. Unterhaltskosten und Mieteinnahmen werden bei vermieteten Liegenschaften weiter wie bisher behandelt: Mieteinnahmen sind steuerbar, Unterhalt und Schuldzinsen abzugsfähig. Das System der Renditeobjektbesteuerung bleibt unverändert.

Ersterwerberabzug: befristete Übergangshilfe

Für Personen, die erstmals selbstgenutztes Wohneigentum erwerben, gilt ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Abzug:

• Im ersten Jahr nach dem Ersterwerb: 10'000 CHF für Verheiratete, 5'000 CHF für Alleinstehende.
• Der Abzugsbetrag sinkt jährlich um 10 Prozent des Höchstbetrags und ist nach 10 Jahren auf null reduziert.
• Massgeblich ist das Datum des Liegenschaftskaufs, nicht das Inkrafttreten der Reform. Wer 2027 kauft, kann ab 2029 noch 8 Jahre den (linear schrumpfenden) Abzug nutzen.

Kantonale Optionen

Die Reform überlässt zwei Hebel den Kantonen:

• Objektsteuer auf selbstgenutzte Zweitliegenschaften: Kantone können auf Basis der neuen Verfassungsbestimmung eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitwohnungen einführen. Sie soll Tourismusgemeinden Steuerausfälle kompensieren. Der Kanton Graubünden rechnet allein mit 90 Millionen Franken Ausfällen, davon 70 Millionen aus Zweitliegenschaften. Welche Kantone die Objektsteuer einführen, ist per Mai 2026 noch offen.
• Energetische Sanierungen kantonal: Die Bundesabzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen fallen weg. Die Kantone dürfen aber bis maximal 2050 eigene Abzüge gewähren, ausgenommen Zweitliegenschaften. Welcher Kanton diese Option nutzt, wird bis 2028 entschieden.

Liegenschaftsteuer und Vermögenssteuer

Die kantonalen Vermögenssteuern auf Liegenschaften (Steuerwert) und die kommunale Liegenschaftssteuer bleiben unverändert. Hypothekarschulden bleiben bei der Vermögenssteuer voll abziehbar.

4. Konkrete Berechnungsbeispiele 2026 und 2029

Die folgenden Beispiele zeigen die Nettowirkung der Reform. «Bisher (bis 2028)» entspricht dem aktuellen Recht im Steuerjahr 2026. «Neu (ab 2029)» zeigt die Lage nach Inkrafttreten. Berechnungen sind exemplarisch und nutzen ZH-Sätze, sofern nicht anders ausgewiesen. Grenzsteuersätze variieren je nach Einkommen und Wohnort erheblich.

Beispiel 1: Familie, 200'000 CHF Einkommen, Eigenheim 1 Mio. CHF, Hypothek 500'000 CHF

In Schwyz mit Grenzsteuer ~20 bis 22 Prozent fällt die Ersparnis tiefer aus, etwa 1'400 bis 1'600 CHF pro Jahr. Hochsteuerkantone profitieren absolut stärker.

Beispiel 2: Schuldenfreies Eigenheim vs. 500'000 CHF Hypothek (ZH)

Der schuldenfreie Eigentümer profitiert fast dreimal so stark wie der verschuldete. Das ist das strukturelle Kernmerkmal der Reform: Sie begünstigt Entschuldete und belastet Verschuldete.

Beispiel 3: Pensioniertes Paar, kein Hypothek, Einkommen 90'000 CHF (Rente)

Pensionierte ohne Hypothek gehören zu den Hauptprofiteuren. In Schwyz mit ~18 bis 20 Prozent Grenzsteuer wären es etwa 4'000 CHF pro Jahr.

Beispiel 4: Junges Paar mit Neuhypothek 800'000 CHF, Eigenheim 1,2 Mio. CHF (Ersterwerber)

Das junge Ersterwerber-Paar verliert dauerhaft. Im ersten Jahr ist die Mehrbelastung dank Ersterwerberabzug gering, ab Jahr 5 wird sie schmerzhaft, ab Jahr 10 bleibt eine dauerhafte Mehrbelastung von rund 2'800 CHF pro Jahr ohne Gegenleistung. Das ist eine zentrale Schwäche der Reform im aktuellen Tiefzinsumfeld.

5. Wer profitiert, wer verliert

Profiteure

• Schuldenfreie Wohneigentümer: kein Schuldzinsabzug zu verlieren, voller Wegfall des Eigenmietwerts. Bei 1 Mio. CHF Eigenheim und 35 Prozent Grenzsteuer typisch 8'000 bis 9'000 CHF Ersparnis pro Jahr.
• Pensionierte ohne Hypothek: typischerweise wenig Unterhalt, kein Schuldzinsverlust. Die SZKB-Analyse zeigt für die Region March-Höfe (SZ) etwa 460 CHF im Schnitt, in Hochsteuerkantonen wie Zürich deutlich mehr.
• Ersterwerber kurzfristig: dank Ersterwerberabzug. Mittelfristig löst sich der Vorteil aber auf, weil der Abzug linear schrumpft und Schuldzinsen für sie nicht mehr abzugsfähig sind.

Verlierer

• Käufer mit hoher Belehnung: bei 800'000 CHF Hypothek und 2,5 Prozent Zinssatz fallen 20'000 CHF jährliche Hypothekarzinsen an, die ab 2029 ohne steuerlichen Vorteil sind. Bei 35 Prozent Grenzsteuer entspricht das einer Mehrbelastung von 7'000 CHF pro Jahr.
• Eigentümer mit grossem Sanierungsbedarf: ab 2029 keine Unterhaltsabzüge mehr. Marktexperten erwarten einen Preisdruck auf ältere Liegenschaften, weil die latenten Steuervorteile höherer Renovationskosten wegfallen.
• Mieter (indirekt): rund 55 Prozent der Bevölkerung mietet. Sie tragen die Steuerausfälle von rund 1,8 Mrd. CHF pro Jahr mit, profitieren aber nicht direkt. Die UBS-Studie schätzt, dass Eigenheimpreise um bis zu 13 Prozent steigen könnten, was langfristig auch auf den Mietmarkt durchschlägt.

6. Was du in der Übergangsperiode 2026 bis 2028 tun kannst

Renovationen ins Steuerjahr 2026 bis 2028 vorziehen

Werterhaltende Massnahmen, die du ohnehin planst, sollten bis spätestens 31. Dezember 2028 abgerechnet sein. Das Datum auf der Rechnung ist steuerlich massgebend. Abzugsfähig sind:

• Bad- und Küchensanierungen, soweit werterhaltend
• Fassaden- und Dachreparaturen
• Heizungsersatz, Wärmepumpen, Solaranlagen
• Einlagen in den Erneuerungsfonds (Stockwerkeigentum)
• Fensterersatz, Wärmedämmung

Energetische Sanierungen lassen sich seit 2020 auf bis zu drei Steuerperioden verteilen. Wer eine grosse Sanierung plant, sollte die Etappierung über 2026 bis 2028 jetzt aufsetzen. Auf kantonaler Ebene bleiben energetische Abzüge möglicherweise bis 2050 bestehen, abhängig vom Kanton.

Hypothekenstrategie überprüfen

• Festhypotheken inventarisieren: welche laufen wann aus? Verlängerungen bis Ende 2028 ermöglichen weitere Schuldzinsabzüge.
• Für die Zeit ab 2029 die Belehnung neu denken. Wenn Hypothekarzinsen nicht mehr abzugsfähig sind, fällt ein zentraler Anreiz für hohe Belehnung weg.
• Säule 3a maximieren, solange Schuldzinsabzug noch gilt. Der Säule-3a-Beitrag bleibt auch ab 2029 voll abzugsfähig und wird so zum wichtigsten Optimierungsinstrument für Eigenheimbesitzer.

Mehr dazu im Detail im Säule-3a-Guide.

Indirekte vs. direkte Amortisation neu bewerten

Die indirekte Amortisation über die Säule 3a wird ab 2029 das einzige echte steuerliche Optimierungsinstrument für Eigenheimbesitzer. Direkte Amortisation hat dann keinen steuerlichen Vorteil mehr, ihre Wirkung ist rein finanziell (eingesparter Zins gegen entgangene Alternativrendite). Die indirekte Variante kombiniert Vorsorge mit Steuerabzug und bleibt überlegen, solange genügend Beitragsjahre bis zur Pensionierung vorhanden sind.

BVG-Einkäufe und Renovationen über mehrere Jahre staffeln

Wer einen Pensionskasseneinkauf plant und gleichzeitig grössere Renovationen durchführen will, sollte nicht alle Abzüge in dasselbe Steuerjahr legen. Die Progression wirkt umso stärker entlastend, je gleichmässiger das steuerbare Einkommen über mehrere Jahre gesenkt wird. Konkret: 100'000 CHF Renovationen aufgeteilt auf 2026, 2027 und 2028 (etwa 33'000 CHF pro Jahr) entlasten meist mehr als 100'000 CHF in einem einzigen Jahr.

Vorsicht bei voreiligen Entscheidungen

• Keine Hypothek voreilig vollständig amortisieren, ohne Liquidität und Reserven zu prüfen.
• Offerten für Renovationen früh einholen. Je näher 2028 rückt, desto stärker werden Handwerker und Baufirmen ausgebucht sein.
• Kantonale Regelungen verfolgen. Welche Kantone führen die Objektsteuer auf Zweitliegenschaften ein? Welche behalten energetische Abzüge? Diese Entscheide fallen bis 2028.

7. Auswirkungen auf den Liegenschaftsmarkt

Preisniveau für neuwertige Eigenheime

Die BSS-Studie und eine UBS-Analyse erwarten einen potenziellen Preisanstieg von bis zu 13 Prozent bei neuwertigen Eigenheimen. Der Mechanismus: Wenn Wohneigentum steuerlich attraktiver wird, steigt die Nachfrage. Die erwartete Steuereinsparung wird im Kaufpreis kapitalisiert. Für künftige Käufer heisst das: Die Reform wirkt nicht direkt entlastend, weil der Aufschlag die Einsparung kompensiert.

Druck auf ältere, sanierungsbedürftige Objekte

Ältere Liegenschaften mit hohem Sanierungsbedarf könnten Marktwertverluste sehen. Der bisherige latente Steuervorteil hoher Unterhaltsabzüge fällt weg, was sich in tieferen Kaufpreisen niederschlagen dürfte.

Vermietungsmarkt und Zweitwohnungen

Direkte Auswirkungen auf vermietete Liegenschaften: keine, das System bleibt unverändert. Indirekt könnten Kantone, die eine Objektsteuer auf selbstgenutzte Zweitwohnungen einführen, Eigentümer dazu bewegen, ihre Ferienwohnung verstärkt zu vermieten, um die Objektsteuer zu vermeiden. Das könnte das Tourismus-Mietangebot kurzfristig erhöhen.

8. Häufige Fragen

Wann tritt die Reform in Kraft?

Am 1. Januar 2029. Der Bundesratsbeschluss vom 1. April 2026 hat dieses Datum festgelegt. Bis Ende 2028 gilt das bisherige Recht unverändert weiter.

Was ändert sich für meine Mietwohnung?

Direkt nichts. Wer zur Miete wohnt, hat heute schon keinen Eigenmietwert. Indirekt zahlst du aber die Steuerausfälle von rund 1,8 Mrd. CHF pro Jahr mit. Längerfristig könnten die Mieten steigen, weil Eigenheimpreise anziehen und der Wohnungsmarkt insgesamt unter Druck kommt.

Soll ich meine Hypothek jetzt schnell amortisieren?

Nicht überstürzen. Bis Ende 2028 sind Schuldzinsen weiterhin voll abzugsfähig. Die Frage, ob du nach 2029 amortisieren solltest, hängt vom Zinsniveau, deiner Risikofähigkeit, deinem Zeithorizont und deiner Liquiditätssituation ab. Bei Hypothekarzinsen unter 2 Prozent und Wertpapierrenditen von 4 bis 6 Prozent kann es weiter sinnvoll sein, nicht zu amortisieren. Es ist dann eine Investitionsentscheidung, keine Steuerentscheidung mehr.

Wer gilt als Ersterwerber?

Wer erstmals selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz erwirbt. Das Datum des Liegenschaftskaufs zählt, nicht der Zeitpunkt der Reform. Wer 2027 kauft, hat den Status «Ersterwerber ab 2029» noch 8 Jahre lang, mit linear sinkendem Abzug.

Sind energetische Sanierungen ab 2029 noch absetzbar?

Auf Bundesebene nein. Auf kantonaler Ebene können die Kantone die Abzüge bis maximal 2050 weiterführen, ausser bei Zweitliegenschaften. Die einzelnen Kantone entscheiden bis 2028. Ich empfehle, die kantonalen Beschlüsse aktiv zu verfolgen und Sanierungsplanung erst dann abschliessend festzulegen.

9. Quellen

• Parlamentarische Initiative 17.400 (WAK-S, 2017): Systemwechsel Wohneigentumsbesteuerung (parlament.ch)
• Bundesbeschluss vom 20. Dezember 2024: Schlussabstimmung der Bundesversammlung
• Volksabstimmung vom 28. September 2025: Bundesbeschluss über kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften, angenommen mit 57,73 Prozent Ja
• ESTV-Medienmitteilung vom 1. April 2026 zum Inkrafttreten am 1. Januar 2029 (estv.admin.ch)
• BSV-Mitteilung vom 1. April 2026 (bsv.admin.ch)
• BSS-Studie September 2025: Verteilungswirkungen der Reform (bss-basel.ch)
• Eidgenössisches Finanzdepartement (EFD): Reform der Wohneigentumsbesteuerung
• kantonale Steuerverwaltungen ZH, SZ, GR (Steuerausfallsschätzungen, Eigenmietwert-Methoden)

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